Reclamación de la comisión de apertura en préstamos hipotecarios.

 Concepto.

 Llamaremos Comisión de Apertura al porcentaje (entre un 0% y un 2%) que la entidad financiera (banco o caja de ahorros), cobra a sus clientes solicitantes de préstamos hipotecarios, por los gastos de estudio, elaboración de documentos y tramitación del préstamo. La mayoría de entidades financieras establecen de forma unilateral e innegociable una comisión de apertura mínima, que suele rondar los 600€. Esta cantidad por este concepto, suele ser cobrada por la entidad financiera al día siguiente a la firma de la escritura pública, o incluso en algunas ocasiones el mismo día.

La cláusula de apertura no es en sí ilícita ni nula por el hecho de incluirla en un contrato de préstamo hipotecario, pero la misma ha de responder a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse, pero no entrarían dentro de dichos gastos, los estudios o evoluciones propias para observar si un cliente es idóneo para la concesión del préstamo hipotecario, pues estos gastos no serían servicios prestados al consumidor por la entidad bancaria (serían servicios que se presta la entidad bancaria a si misma), por lo que procedería la declaración de nulidad de la cláusula.

¿Cuándo se considera que la cláusula de apertura es abusiva?

Consideraremos una cláusula como abusiva (en concordancia con la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores) cuando haya sido redactada previamente y el consumidor no haya podido influir sobre su contenido (muy habitual en el pasado). 

La característica que determinará la abusividad y nulidad de la cláusula de comisión de apertura (impuesta por la entidad bancaria de forma unilateral al consumidor), la aportará la propia entidad bancaria, al no poder probar la relación de la comisión de apertura con alguna clase de servicio, que sirva como contrapartida del cobro de la citada comisión.

 Regulación.

Principalmente, podemos destacar:

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.
  
• Ley 7/1998, de 13 de abril sobre Condiciones Generales de la Contratación.
  
• Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993, entre otras.

ÚLTIMA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO 816/2023, DE 29 DE MAYO.

Dicha STS es demasiado extensa para se añadida a este pequeño resumen, pero nos quedaremos con lo sentenciado por Nuestro Alto Tribuna: 

"Consecuencias casacionales de la aplicación de la doctrina del TJUE. Aplicación al caso.
1.- Tras la exposición de esta doctrina, debemos adelantar que no cabe una solución unívoca sobre la validez o invalidez de la cláusula que establece la comisión de apertura, puesto que dependerá del examen individualizado de cada caso, conforme a la prueba practicada..."

Partiendo de las propias palabras del Tribunal Supremo, decir que cada escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria es distinta, por lo que han de ser examinadas minuciosamente y añado, que no hay que temer pedir extrajudicialmente que se restablezcan nuestros derechos así como que se reintegren las cantidades cobradas de forma torticera, dicho derecho hay que ejercitarlo ya que su simple ejercicio, abre la puerta a la vía judicial que ejerceremos si o no, según nos convenga o deseemos.

Las entidades bancarias o cajas de ahorros, en un alto porcentaje, denegará resarcir al cliente por la imposición de esta cláusula en la vía extrajudicial, ya que posiblemente menos de la mitad de los clientes con posterioridad a la negativa, demandarán a la entidad, lo que supone un filtro y un ahorro importante para las entidades bancarias o cajas de ahorro.

Servicios que presta este profesional.

 Estudio de viabilidad de la pretensión. El tiempo que haya pasado desde la constitución de la hipoteca (15, 20 ó 30 años) no es un factor determinante en cuanto a la viabilidad de la demanda.

Este profesional a través de escritos privados de mediación, invitará a la entidad financiera a la devolución de los importes cobrados indebidamente al cliente del préstamo hipotecario, incluido los intereses que correspondan.